Modos de adquirir la Propiedad

     La usucapión es una institución jurídica que tiene como finalidad la protección de la apariencia jurídica detentada durante el periodo de tiempo que establezca la ley. Permite a aquel que ha ejercido un derecho real durante cierto tiempo adquirirlo tras el plazo de tiempo que establezca la ley.

     Respecto a los sujetos de la usucapión, pueden usucapir tanto personas físicas como jurídicas, privadas o públicas mientras cumplan los requisitos que la legislación exige para que aquélla tenga éxito.

     La ley distingue entre usucapión ordinaria (contemplada por el artículo 1940 CC) –que es la que se produce cuando hay posesión, buena fe y justo título (RJ 516)– y extraordinaria (RJ 76) (regulada en el artículo 1941 CC) –cuando se carece de buena fe y/o justo título y sólo se fija en relación a la posesión– radicando su principal diferencia en el plazo exigido para que se produzca la adquisición de la propiedad.

     Para que exista usucapión es preciso:

• Que el derecho sea susceptible de ser usucapido. No lo será si se trata de cosas extracommercium, derechos personales, personalísimos o de carácter público. Sin embargo sí serán usucapibles los bienes patrimoniales de la Administración.

• Posesión pacífica, continuada (sin interrupción durante el tiempo, no interrumpida ni por el verdadero propietario ni por un tercero), inequívoca, a título de propietario (es decir, que se revele la voluntad de ostentar un derecho de propiedad), por sí mismo (cuando el poseedor sea un mero detentador –Ej. arrendatario, concesionario etc.– no adquirirá la propiedad ya que este tipo de posesión se caracteriza por la conciencia de que se está poseyendo a cuenta de otro). Es posible que se empiece poseyendo por un título y luego éste cambie porque cambie la voluntad del sujeto. A esta situación se le llama interversión posesoria (Ej. el sujeto que posee como locatario y al cabo del tiempo decide actuar como propietario). También puede suceder que se posea por persona interpuesta, siempre que detente la voluntad y posición de propietario (ej. Pedro alquila la casa de su hermano como si él fuera el único propietario. Aunque no posea Pedro directamente y sí el locatario se entiende que Pedro está actuando como tal) y pública, esto es, que no se hubiera mantenido con violencia durante todo el periodo de tiempo (el CC contempla la posibilidad de que se hubiera obtenido con violencia, pero empieza a contar el periodo válido no desde el comienzo de la posesión sino desde que cesó la violencia) y que hubiera sido lo suficiente manifiesta para crear una apariencia jurídica de pertenecía al sujeto.

     Debido a la duración de los plazos exigidos es bastante común que se produzca la transmisión de la posesión mientras se está usucapiendo. El Código Civil establece en su artículo 1960 que el nuevo poseedor unirá su posesión a la del transmitente o causante, sin tener que empezar necesariamente de nuevo. No sucederá lo mismo con la buena o mala fe, que, al ser subjetiva, no podrá transmitirse, sino que se tendrá en cuenta únicamente la del poseedor actual.

     El justo título y la buena fe, exigidos para el caso de una usucapión ordinaria, hacen referencia a la causa que justifica la adquisición– aunque ésta esté viciada, como puede ser el caso de una adquisición a non dómino– y a la “creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio” respectivamente, según establece el artículo 1950 CC.

     Los distintos plazos están establecidos en varios artículos y distinguen entre bienes muebles (3 o 6 años dependiendo de si es ordinaria o extraordinaria) e inmuebles (como regla general 10 años en ordinaria y 30 en extraordinaria). No obstante en el caso de que el propietario viva en el extranjero, el plazo para la usucapión ordinaria se amplía a 20 años.

     La usucapión es un fenómeno que exige una actividad continuada, por lo que, si ésta no se produce, queda interrumpida. Así, el Código Civil ve como causa de interrupción la desposesión durante un año, la existencia de actos jurídicos interruptivos –conciliaciones y citaciones judiciales salvo que sean nulas, desistidas posteriormente o absolutorias–, el abandono o la pérdida de la cosa.