Limitaciones de la propiedad

     Aunque no es lo normal en la generalidad de los casos, la legislación, en ocasiones, señala algunas limitaciones de carácter subjetivo, como la de ciertas prohibiciones para extranjeros en zonas que se reputan importantes para la defensa nacional (Ley de 12 de marzo de 1978 y RD de 10 de febrero de 1978). También es importante el régimen de protección del medio ambiente –que, en ocasiones, prohíbe la construcción o la instalación de industria en determinados lugares protegidos– así como la tutela del patrimonio histórico artístico español, que impone ciertos deberes de conservación respecto de los bienes incluidos en el correspondiente inventario que hace la Administración. También se pueden señalar ciertas restricciones en la propiedad a la hora de facilitar las comunicaciones y el paso de corriente eléctrica – como el conceder la facultad de pasar por el fundo para el mantenimiento de las instalaciones–, así como la adaptación de los inmuebles a las necesidades de las personas discapacitadas (ley 15/1995) en el sentido de no poner barreras arquitectónicas que dificulten su movilidad.

     Como su propio nombre indica se trata de limitaciones a la facultad de decidir el dueño de la cosa sobre su destino. Esta restricción puede tener origen en causas legales (como en el caso de los derechos personalísimos, que son exclusivamente del titular en consideración a su persona) o en causas voluntarias (cuando así se haya pactado o se haya dispuesto por testamento).

     En este último caso, se distingue entre los que tienen y no eficacia real. La eficacia real hace referencia a su oponibilidad frente a terceros. Si se tratara de una eficacia meramente personal, el tercero que ha adquirido un bien sujeto a una prohibición de disponer no se vería molestado ni su propiedad discutida, produciéndose los efectos sólo entre los sujetos que acordaron la prohibición (lo que exigirá la correspondiente indemnización). Sin embargo, si se trata de una prohibición con eficacia real, ésta se extenderá al tercero, que se podrá ver privado de ella, aún cuando su conducta no fuera reprochable, y siempre que no quedase amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

     Aunque el concepto de eficacia real fue largamente discutido en el Derecho español, fue consolidado por la Ley Hipotecaria (texto de 1944-1946) que permite la inscripción de ciertas prohibiciones si las admite la ley sustantiva y si, además, su origen es testamentario, de capitulaciones matrimoniales o de gratuidad, excluyéndose en el resto de casos.