Registro de la propiedad

     El Registro de la Propiedad es una institución que depende del Ministerio de Justicia, a través de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y que tiene por objeto la “inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (Código Civil, artículo 605)”. Su finalidad práctica es proporcionar una información relevante para el tráfico jurídico sobre los bienes inscritos, de este modo constarán extremos tales como la titularidad del bien, los derechos reales que la gravan (servidumbres, hipotecas, censos, etc), algunos derechos no reales como los arrendamientos, resoluciones judiciales que incidan sobre el titular del bien o la firmeza de la propiedad (ej. declaración de fallecimiento, sentencia que declare la incapacidad del titular, existencia de un litigio que afecte a cualquier derecho inscrito, etc). Todo ello con el único interés de aportar una cierta seguridad, como ya apuntó la exposición de motivos de ley primigenia de 1861 al determinar que:

     “la reforma [del sistema registral] era urgente e indispensable para la creación de bancos de crédito territorial, para dar certidumbre al dominio y a los demás derechos en la cosa, para poner límites a la mala fe, y para libertar al propietario del yugo de usureros despiadados”.

     Su normativa se encuentra recogida fundamentalmente en la Ley Hipotecaria (Texto refundido según decreto de 8 de febrero de 1946) y su reglamento (Decreto de 14 de febrero de 1947) herederos de la ley del mismo título de 1861.

     El Código Civil también hace referencia al Registro de la Propiedad en sus artículos 605 y siguientes, sin comprometerse demasiado y apuntando únicamente rasgos generales pues poco tenía que explicar de una institución que le había precedido en veintiocho años y cuya normativa era ejemplo de una altura teórico-jurídica difícil de alcanzar.

     Resulta imposible compaginar la limitación del presente formato con la extensión que del mismo requeriría una completa exposición de la mecánica registral, sin embargo, en pos de una mayor clarificación de los conceptos que se pueden y suelen manejar en este ámbito, es preciso hacer una serie de indicaciones, a saber:

• El Registro de la Propiedad lo es siempre de la propiedad inmueble, por lo que no quedarán sujetos al mismo otros bienes con una naturaleza jurídica diferente que, en ciertos casos, podrán ser objeto de inscripción en otro tipo de registros (registros administrativos, registros de bienes muebles para hipotecas mobiliarias, etc.).

• El Registro tiene un carácter informativo y, a la vez, garantizador de la información suministrada. Para ello los derechos inscritos cuentan con una serie de presunciones (artículos 34, 35, 38 etc. LH) que, a priori, los acorazan frente a cualesquiera otras informaciones.

• La información contenida en el Registro puede ser modificada. En efecto, se presume que lo que en él aparezca es cierto (artículo 38 LH), sin embargo, no está exento de errores, por lo que la propia legislación hipotecaria prevé una serie de vías para subsanarlos, llegado el caso (normalmente se exigirá una resolución judicial o un documento público con un contenido específico).

• No todo es inscribible, aunque suponga una información sobre el derecho inscrito. En efecto, la ley restringe el objeto de la inscripción a una lista cerrada. Así, no se pueden inscribir, por lo general, contratos meramente obligacionales, ni extremos no contemplados en el objeto (por ejemplo, color de las paredes del inmueble o accesorios ornamentales, etc).

• La inscripción en el Registro no es obligatoria, pero sí recomendable. La propiedad (o derechos reales) es, en principio, independiente de que el derecho se encuentre inscrito o no. Sin embargo, el sistema registral es un mecanismo extraordinario para la protección de aquéllos.

• OJO: en ciertos casos (Art. 34 LH) se protege de tal modo la información contenida en el registro que puede suponer el sacrificio de un derecho existente pero no inscrito, si se produce una colisión entre ambos extremos.

• Cualquier documento NO sirve para proceder a la inscripción registral: sólo los que la ley establezca tendrán fuerza suficiente para crearla. Esto es lo que se llama “principio de legalidad” y tiene como finalidad garantizar con un mínimo de seguridad la veracidad de lo que accede o modifica al mismo. Por ello sólo se aceptan escrituras públicas –otorgadas ante Notario–, ejecutorias o documentos auténticos expedidos por autoridades judiciales o por el Gobierno o sus agentes.

• El Registrador no inscribirá nada que no se le solicite, por lo que será necesaria una conducta activa en el sujeto interesado.

• Para proceder a la inscripción, ésta habrá de ajustarse al principio de tracto sucesivo, que impone una causalidad lógica en la información que accede al mismo. Por ello, no se podrá inscribir un derecho real sobre una cosa si no se ha inscrito anteriormente la cosa. Igualmente, no se adquirirá ningún derecho sin justificar que se ha producido una causa suficiente (bien por una transmisión del titular registral, bien por usucapión, etc).

• Para inscribir por primera vez habrá que recurrir al expediente de dominio o al título público de tal adquisición, y si, por cualquier circunstancia tal principio quedara interrumpido (salvo en el caso de derecho de representación hereditario), habría que reconstruirlo bien a través del ya citado expediente de dominio o bien mediante un acta de notoriedad.

• No se inscribirá ningún derecho cuya situación fiscal sea irregular. Hay que liquidar, pues, todos los impuestos que graven al mismo para que éste pueda tener acceso (ej. impuesto de sucesiones, donaciones, patrimonio, etc.) así como el correspondiente arancel registral (en función al valor de lo que se inscribe y al tipo de inscripción que se realice).

• En caso de conflicto entre dos derechos incompatibles, primará el que se haya presentado con anterioridad para su inscripción (prior tempore potior iure), extremo que se controla a través de una minuciosa recepción por parte de los oficiales (que extienden en un libro especial, el llamado asiento de entrada, haciendo constar la fecha y hora exacta en que se ha producido su presentación en el Registro).

• No todo el mundo puede instar la inscripción de un derecho. Para ello se exige que tenga interés legítimo, que, en cualquier caso, lo tendrán tanto el adquirente como el transmitente del derecho y sus representantes pero también el tercero que lo acredite suficientemente por cuantos medios de prueba se permiten en Derecho.