Registro de la propiedad

     El término inscripción se usa generalmente en un sentido muy amplio como cualquier medio de acceso de la información al Registro. Esta acepción no es correcta ya que, en tales casos, debería hablarse de “asiento registral”. La multiplicidad y especificidad de los diversos asientos es trascendente a la hora de establecer los efectos jurídicos que de cada uno de ellos se derivan. No todo asiento tiene la misma relevancia o extensión ni se origina con las mismas causas.

     Entre los diversos “asientos” se distingue:

Asientos de presentación

     Realizado por el encargado de la recepción de los documentos, con la finalidad de dejar constancia de la hora y fecha exacta de su presentación en la oficina registral.

Inscripciones (stricto sensu)

     Sólo para determinados títulos como los que supongan transmisión, constitución de hipotecas u otros derechos reales, los que impongan prohibiciones de disponer, los que informen sobre arrendamientos o sobre incapacidades judiciales, etc.

Anotaciones preventivas

     Cuya misión principal es la de informar de una situación “irregular” concerniente al bien (por ejemplo, si un derecho no es firme aún por una condición, o si hay un embargo judicial sobre el mismo o cualquier otro proceso, o en casos de ciertos créditos privilegiados –ej. refaccionarios–).

Notas marginales

     Cuya finalidad es figurar al lateral de la inscripción principal para informar de cuestiones secundarias.

Cancelaciones

     Son aquellos asientos que ponen fin a la vigencia de una determinada inscripción o anotación y puede tener su origen en diversas causas (caducidad, conversión, cancelación stricto sensu, etc)

     Para materializar su labor informativa, el Registro de la Propiedad opera básicamente con dos instrumentos: la nota simple y la certificación.

     La primera, cuyo coste es de aproximadamente tres euros, tiene como función facilitar una información breve sobre el derecho inscrito, sin que haga prueba plena de su contenido. Por su extensión reducida se limita a exponer una somera descripción de la finca, indicar el titular registral del derecho inscrito y reflejar las cargas que, eventualmente, pesaran sobre el bien.

     La certificación, de precio mayor –nueve euros aproximadamente–, puede ser a su vez literal (es decir, copia exacta de lo que dicen los libros registrales) o extractado por el Registrador y su principal característica radica en que hace prueba plena. Es por ello que éste es el documento que los tribunales solicitan y admiten, no bastando la nota simple para ello.

     En cualquier caso, desde 2008, la Dirección General de los Registros y el Notariado ha habilitado una página Web (www.registradores.org) que permite obtener información sobre los bienes inscritos, así como solicitar ciertos documentos –Ej. notas simples– y adelantar otros trámites (suministrar ciertas informaciones sobre un bien que se va a inscribir posteriormente, solicitar información sobre titularidades etc.).

     A pesar de que la profesionalidad de los empleados y Registradores es excelente, no es inútil recordar a los usuarios que tienen derecho a:

• Obtener una información técnica correcta por parte del Registrador.

• Obtener información sobre todo bien inscrito en territorio nacional, independientemente del lugar de residencia del solicitante. La obtención de esta información no obligará al interesado a desplazarse, ya que la propia legislación registral prevé unas vías internas para hacerla efectiva (a través de comunicaciones entre los Registros y mediante el correo electrónico).

• Obtener un resguardo que acredite la entrega de cualquier documento así como el pago de las tasas.

• Recurrir en vía gubernativa, y luego judicial, contra la calificación realizada por el Registrador.

• Obtener la inscripción en el plazo máximo de quince días (ampliable a treinta si se trata de causas suficientemente justificadas).

• Obtener información detallada sobre el arancel registral y otros gastos accesorios; y en cualquier caso, impugnar el resultado a pagar si no está conforme con el mismo.

     El documento presentado por el usuario en las oficinas del Registro quedará anotado en un libro especial (llamado Libro de Registro de Entradas) junto a la fecha y hora exacta en que se produjo su consignación para posteriormente y en el plazo máximo de quince días ser examinado por el Registrador para proceder a su calificación, donde controlará que la legalidad de las formas extrínsecas del título (es decir, su carácter de escritura pública, resolución judicial, etc.), la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos (en base a las informaciones contenidas en las propias escrituras públicas y de los datos desprendidos del propio Registro).

     En el caso de encontrar cualquier tipo de error invalidante de la inscripción, éste se le comunicará al interesado –que podrá subsanarlo si fuera subsanable– en el plazo de quince días. Si considera que el título es adecuado procederá a su inscripción en los libros registrales correspondientes.