– Pacto expreso.
– Necesidad de la ocupación.
– Que la ocupación esté destinada a vivienda principal habitual.
– Realidad de la necesidad, esto es, el recurso a la supresión de la prórroga ha de estar lo suficientemente justicado como para que su aceptación no vulnere los criterios de protección que la ley otorga. Así lo expresó la Audiencia Provincial de Murcia en sentencia de 12 de noviembre de 2008 al establecer como requisito “la intensidad suficiente para constituir una verdadera situación de necesidad que merezca ser tutelada y acogida aun en detrimento de los legítimos intereses del arrendamiento” por lo que no bastarán razones fútiles o de mera comodidad para que proceda la excepción.
– Prueba, en su caso, de la existencia de la necesidad y de sus carácterísticas.
Además, en el caso de improcedencia de las razones alegadas establece la norma un deber de indemnizar al arrendatario y reponerlo en la posesión de la vivienda que ha sido alterado también por la nueva norma que viene a castigar con más dureza al propietario que actúa con mala fe.
Así, se sustituye el apartado siguiente:
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.
Por este otro:
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.
Lo que introduce los siguientes cambios:
– Mantiene el periodo de tres meses en el que ha de verificarse el translado y la definitiva instalación en la vivienda por parte de alguno de los sujetos de los anteriormente expuestos. No será suficiente que se inicie, por ejemplo, el translado pero que no se ocupe la misma de manera cierta y estable a título de residencia principal.
– La obligación de mantenimiento de las condiciones contractuales que estuvieran vigentes al tiempo de la extinción, sin que, por tanto, pueda utilizarse esta maniobra para alterarlas y/o hacerlas más gravosas.
– El arrendatario injustamente privado de la vivienda podrá elegir entre:
Una indemnización por los gastos que el desalojo le hubiera supuesto, contabilizada hasta el primer día del realojo.
El pago por el titular de la vivienda de una cantidad que comprenda todas las rentas que le quedaran por pagar hasta el que se cumpliera el plazo de cinco años. Así, si el arrendatario ha sido expulsado en el primer año, podrá exigir el pago correspondiente a las rentas de cuatro años, con sus correspondientes variaciones.