Para que una regulación sea justa no basta con la simple expresión en la ley de una norma equitativa y sometida a parámetros de justicia, es preciso que ésta se haga realidad. De nada serviría un código de normas justas si no pudiera llevarse a la práctica. He aquí, pues, el importante papel que juega el procedimiento como materialización de la justicia, como garante de los derechos, como representante, en fin de esa tutela judicial efectiva que proclama la Constitución (art. 24) y que es el principal bastión de la seguridad individual y colectiva.

    Estos extremos no han pasado desapercibidos al legislador por lo que la mayor parte del cuerpo de la reforma que ha sido rotulada como “desahucio exprés” ha incidido en lo que al tratamiento procesal del arrendamiento se refiere.

    La Ley 19/2009 ha modificado veinte artículos de la relativamente nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) del año 2000 configurando un proceso más rápido, seguro y amplio que el hasta ahora existente, apoyándose para ello en las reformas que sobre la Oficina Judicial se han hecho por Ley 13/2009 de 3 de noviembre.

    La nueva regulación incide especialmente en lo que al procedimiento de desahucio por impago de rentas o expiración del plazo legal o convencional se refiere. Esto exige determinar, aunque sólo sea de forma somera, su objeto diferenciando:

– Impago de rentas, en el que el impago de una mensualidad no supone, según la jurisprudencia, incumplimiento sino mero retraso. Esta atemperación jurisprudencial viene explicada de forma accesible por la Audiencia Provincial de Murcia, en su sentencia de 6 de mayo de 2008 y tiene como finalidad evitar que un simple retraso o una situación puntual de dificultades económicas, pueda suponer la resolución contractual en perjuicio del arrendatario que muestra una auténtica voluntad de cumplir con su obligación de pago de la renta. Como puede apreciarse, los Tribunales no son muy proclives a aceptar estas causas de resolución salvo que efectivamente el impago lo fuera de forma rotunda. Así, y a título de ejemplo, la referida Audiencia Provincial de Murcia, en sentencia de 8 de mayo de 2007 estableció la no procedencia de “impago” en un caso en el que había existido un error en el pago. Así no es posible estimar el desahucio por el incumplimiento del pago de una sola mensualidad, pues en la mayor parte de los casos supone un simple retraso que no demuestra una voluntad de incumplimiento del pago de la obligación económica asumida por el arrendatario, y en otros, como el presente, en el que el retraso durante varios meses, con pagos de meses intermedios en forma ordinaria, no estamos en presencia de un acto de incumplimiento consciente, pues se han abonado rentas posteriores, sino de un error, imputable o no al arrendatario, pero que por sí solo no justifica la resolución del contrato de arrendamiento.

– Expiración del plazo, es decir, que se haya llegado a la fecha que en su día se pactó o que la ley impone. En este caso cobran especial importancia las cuestiones relativas a la prórroga y el criterio ya referido de puesta a disposición efectiva de la vivienda en lo que al inicio del cómputo del plazo se refiere.