Una vez admitida la demanda, el tribunal, en el plazo de cinco días, tras haber examinado su jurisdicción y competencia –es decir, tras comprobar que es efectivamente el tribunal que puede y tiene que resolver– ordenará su traslado al demandado y citará a las partes a una vista que tendrá lugar a en un término no inferior a diez días ni superior a veinte, desde la citación, haciendo constar al demandado la posibilidad de solicitar asistencia jurídica gratuita, que, por lo general –salvo que genere indefensión– no detendrá el proceso.
Igualmente, se les indicará la necesidad de concurrir a la vista con las pruebas que estimen necesarias para sostener sus pretensiones así como de las consecuencias de una posible incomparecencia ya que es posible que el demandado, una vez citado, no comparezca. En este caso el proceso no se detendría, declarandose finalmente el desahucio sin tener que realizar más trámites.
Sin embargo la ley permite una enervación de la acción de desahucio por falta de pago (no así cuando éste se inste en base a la expiración del término) en el caso en que el arrendatario pague al acreedor o ponga a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de lo reclamado en la demanda además de lo que le adeude posteriormente por esta misma causa, en su caso. De esta manera se pretende evitar la ruptura de una relación contractual que, como todo contrato, busca la estabilidad, a la vez que da una oportunidad al arrendatario para continuar con el disfrute de la vivienda. No obstante esta solución sólo se acepta en consonancia con la buena fe y el correcto proceder del demandado ya que dista mucho de la voluntad de la ley el premiar o perdonar un incumplimiento recurrente o fraudulento del arrendatario.
Así, el artículo 21 de la LEC, en su nueva redacción establece que esta posibilidad no se aplicará cuando:
– El arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador. Es decir, si el deudor quiso pagar y el acreedor se opuso directamente al pago, arguyó alguna treta para rechazarlo o no pudo recibirlo por causas ajenas al arrendatario.
– El arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado, lo que viene a corroborar la mala fe del arrendatario que no responde a el acercamiento inicial del deudor. El carácter fehaciente del requerimiento hace referencia a la prueba (sobre el hecho de la comunicación y de su contenido), es decir, tiene que haberse dirigido al arrendatario y poderlo probar, para lo cual bastará el burofax aunque también podrá hacerse vía requerimiento notarial. No serán válidos aquellos procedimientos que, si bien puedan probar la recepción no puedan probar el contenido (ej. Carta certificada, fax, etc).
La enervación se hará a través del Secretario Judicial y no del juez y tendrá que efectuarse indispensablemente antes del trámite de la vista.
En pos de la flexibilidad se permite que el arrendador llegue a un acuerdo con el arrendatario, pudiéndole ofrecer en la demanda la condonación de todas o de parte de las deudas y costas que procedan si éste abandona voluntariamente la vivienda (art. 437.3 LEC).
Para ello tendrá el arrendador que:
– Expresar la cantidad concreta que está dipuesto a condonarle, no valiendo expresiones vagas o referencias a un acuerdo que se tome en el futuro.
– Otorgarle un plazo que no podrá ser inferior a quince días desde la notificación de la demanda, con el fin de que el arrendatario pueda organizar su salida de la vivienda de modo ordenado, así como, en su caso, hallar una nueva vivienda.
No obstante ofrece la ley una novedad más al permitir al arrendador oponerse a la enervación si considera que los requisitos no se han cumplido, lo que conllevará la celebración de una vista donde se dirimirá de forma definitiva la cuestión, admitiendo la enervación o, por el contrario, declarando el desahucio.