RJ 989
Fecha: 06/05/2008
Sección: 5ª - Cartagena
Ponente: Sr. Larrosa Amante
Fallo: Estimatorio Parcial
Resumen: Arrendamientos Urbanos. Resolución.- Causas comunes. Impago de la renta. Pago enervatorio.
ILTMOS. SRES.: D. JOSÉ MANUEL NICOLÁS MANZANARES, Presidente, D. MIGUEL ÁNGEL LARROSA AMANTE, D. MATÍAS M. SORIA FERNÁNDEZ MAYORALAS, Magistrados
En la ciudad de Cartagena, a seis de mayo de dos mil ocho.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal nº 567/07 -Rollo nº 67/08-, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Cartagena entre las partes: como actor D. Juan María, representado por el Procurador D. Juan Andrés Jiménez Muñoz y dirigido por el Letrado D. Bernardino Crespo Bernal, y como demandado D. Imanol, representado por la Procuradora Dª Lydia Lozano García-Carreño y dirigido por el Letrado D. Félix Sánchez Sánchez. En esta alzada actúan como apelante D. Juan María, representado ante este Tribunal por el Procurador D. Juan Andrés Jiménez Muñoz y como apelado D. Imanol representado ante este Tribunal por la Procuradora Dª Lydia Lozano García-Carreño. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el nº 567/07, se dictó sentencia con fecha 17 de julio de 2007, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: “Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Juan Andrés Jiménez Muñoz en nombre y representación de D. Juan María contra D. Imanol representado por la Procuradora Dª Lydia Lozano García-Carreño, debo absolver y absuelvo al citado demandado de los pedimentos formulados en su contra, con imposición de costas a la parte actora”.
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por D. Juan María que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a D. Imanol emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 67/08, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 6 de mayo de 2008 su votación y fallo.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia totalmente desestimatoria de la acción de desahucio por falta de pago basada en el impago del IBI del año 2006. Considera el apelante que la sentencia es errónea jurídicamente dado que no considera al IBI como cantidad asimilada a la renta a los efectos del desahucio, ni como causa de resolución contractual en virtud de una incorrecta interpretación de la normativa aplicable, sin tener en cuenta el contenido de la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos ni de la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales y confirmada por la sentencia del Pleno de la Sala 1ª de 12 de enero de 2007, en virtud de la cual el impago del IBI es causa de resolución del contrato de arrendamiento. En segundo lugar, y con carácter subsidiario, se opone a la condena en costas impuesta en la primera instancia al considerar que la misma es errónea al existir dudas de derecho que justifican la presentación de la demanda.
Por el apelado se opone al recurso y solicita la íntegra confirmación de la sentencia apelada. En tal sentido destaca que nunca se ha llegado a presentar al cobro el recibo del IBI del año 2006, llevándose a cabo los pagos, por voluntad del arrendador, mediante la presentación por parte de éste de los recibos correspondientes. La sentencia entiende que realiza una correcta valoración de la prueba practicada, debiendo tener por conforme con los hechos al apelante dado que respondió evasivamente a las preguntas relacionadas con la presentación del recibo. El requerimiento de pago no indicaba ni el número de cuenta ni la forma de pago, por lo que no se cumple las exigencias que la Ley de Arrendamientos Urbanos impone para poder considerar que procede la resolución contractual. En todo caso dicho requerimiento carece de eficacia suficiente para privar al arrendatario de su derecho a enervar la acción de desahucio, pues para ello el mismo debe ser claro y contundente, con expresa advertencia de las consecuencias derivadas del impago. En el fondo existe un uso antisocial del derecho por parte del arrendador que justifica la mala fe y la imposición de costas.
SEGUNDO.- Centrados en los términos anteriores las posiciones de las partes, procede adelantar que el recurso de apelación no puede ser estimado en su pretensión de decretar el desahucio pretendido, si bien por una diferente fundamentación que la contenida en la sentencia de instancia que esta Sala no acepta. Tiene razón la parte apelante cuando considera que la sentencia yerra al considerar que el impago del IBI no es causa de resolución contractual en los contratos de arrendamiento de local de negocios que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, pues lleva a cabo una errónea interpretación de la Disposición Transitoria 3ª L.A.U. 1994. No cabe duda alguna que el IBI no podía ser considerado como cantidad asimilada a la renta en los contratos que se rigen por la ley locativa de 1964. Tampoco cabe duda, como afirma la sentencia apelada, que al contrato objeto de este proceso, firmado en el año 1972, le resulta de aplicación la ley especial de 1964, tal y como señala la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, pero no tiene en cuenta que dicha remisión al texto derogado lo es “...con las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria”. Ello implica que existe una remisión parcial a la normativa derogada, pues la misma se completa o modifica con una serie de previsiones legales que afectan a la propia esencia del contrato de arrendamiento y que serán las aplicables al contrato a partir de la entrada en vigor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, alterando en consecuencia el régimen general de la ley de 1964 en aspectos tan importantes como la renta o la prórroga del contrato. Ello implica que los contratos anteriores a la Ley de 1994 se rigen por una normativa mixta derivada de la Ley de 1964 y las modificaciones previstas en la Disposición Transitoria 3ª, por lo que no es posible la aplicación pura del contenido de la ley de arrendamientos urbanos derogada. Partiendo de esta premisa, el apartado 9 de la Disposición Transitoria 3ª autoriza al arrendador a reclamar, a partir de la entrada en vigor de la ley de 1994, el importe de la cuota del IBI que corresponda al inmueble arrendado, por la expresa remisión que se hace al apartado 10 de la Disposición Transitoria 2ª de la ley vigente. A partir de este momento resulta evidente que el pago del impuesto de bienes inmuebles se integra como una facultad del arrendador que podrá reclamarlo al arrendatario, y en caso de que se lleve a cabo dicha reclamación, es evidente que tal cantidad se convierte en una obligación del arrendatario y por ello en una cantidad asimilada a la renta, dado que se trata de una obligación cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, debiéndose de completar la misma con lo que en cada momento establezca la legislación vigente, con independencia del contenido de tales obligaciones en el momento de celebración del contrato. Ciertamente han existido interpretaciones dispares en los tribunales, pero tales dudas se han disipado por la sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2007 que expresamente considera el impago del IBI como causa de resolución contractual al amparo del artículo 114.1 L.A.U. 1964, que incluye el impago de la renta o las cantidades asimiladas a ella como motivo para resolver el contrato. Esta sentencia viene referida a las viviendas, pero no existe ningún inconveniente en su extensión analógica a los locales de negocio, pues existe la identidad de causa que justifica su aplicación a los locales. Por tanto, en contra de lo señalado en la sentencia apelada, el impago del IBI es causa de resolución del contrato y por tanto de desahucio.
TERCERO.- Señalado lo anterior, sin embargo hay que destacar que no es posible considerar procedente el desahucio pretendido, pues la parte actora indebidamente ha considerado que no es posible enervar la acción en este caso. Para ello se fundaba en el hecho evidente y no discutido de que con fecha 16 de marzo de 2007 remitió burofax (documento nº 6 de la demanda) al arrendatario, recibido el día 21 de marzo siguiente, en el que se reclamaba el pago del IBI y se aportaba el recibo justificativo de dicho pago por el arrendador. Presentada la demanda con fecha 31 de mayo de 2007, había transcurrido el plazo de dos meses que señala el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para privar al arrendatario del derecho de enervar la acción de desahucio por falta de pago de la renta y así se especificó en la demanda. No obstante darse el cumplimiento formal de los plazos, sin embargo no puede considerarse que sea improcedente la enervación de la acción dado que el recibo del impuesto no llegó a ser presentado al cobro hasta la interposición de la demanda. La facultad de enervar la acción de desahucio prevista en el artículo 22.4 citado es un derecho del arrendatario, por una sola vez, que tiene por finalidad evitar que un simple retraso o una situación puntual de dificultades económicas, pueda suponer la resolución contractual en perjuicio del arrendatario que muestra una auténtica voluntad de cumplir con su obligación de pago de la renta. Por otro lado también es un mecanismo que protege al arrendador dado que éste sólo está obligado a soportar por una vez una situación de impago de la renta o de las cantidades asimiladas a la misma, evitando los frecuentes abusos que se daban por parte de los arrendatarios del uso de esta facultad. Como todos los derechos, el mismo debe ser ejercitado de acuerdo con las reglas de la buena fe y ello hace preciso ponerlo en relación directa no sólo con el aspecto formal del transcurso del plazo, sino también con el aspecto material de la forma en la que habitualmente se lleva a cabo el pago de la renta entre las partes, pues el arrendatario deberá cumplir de acuerdo con la forma en la que normalmente se lleve a cabo el pago de la renta. En el presente caso resulta evidente que la renta no se pagaba a través de un ingreso en cuenta corriente, sino que el pago de la misma se llevaba a cabo en mano, mediante recibo presentado por el arrendador al arrendatario. Y en estas actuaciones no existe prueba alguna de que dicho recibo hubiese sido realmente presentado y que el arrendatario se hubiese negado a su pago, lo que hubiese justificado la imposibilidad de enervar. En tal sentido el requerimiento de pago efectuado en el documento nº 6 de la demanda, si bien incluye una expresa petición de pago y el importe de dicho IBI, lo cierto es que no contiene ninguna especial referencia a la forma en la que debe de abonarse, lo que puede generar en el arrendatario la conciencia de que dicho pago se llevará a cabo en la forma habitual, esto es, mediante la presentación del correspondiente recibo para su pago en mano; ello implica que si durante estos dos meses, en los que se presentaron y abonaron las rentas correspondientes a cada mes, el apelante no presentó también el recibo correspondiente al IBI, la eficacia del requerimiento queda limitada, pues el incumplimiento del pago del IBI es debido en parte a la actuación del propio arrendador que no presentó el recibo correspondiente como había hecho en las anteriores ocasiones. Además en el propio requerimiento no se le informa de la consecuencia legal deriva del impago, por lo que el arrendatario, sin que conste mala fe alguna por su parte, aún conociendo la obligación de pago, esperó a que se le presentase el recibo del IBI, como habitualmente se hacía por el arrendador. En consecuencia, el requerimiento carece de efectos para suprimir el derecho a enervar la acción, por lo que la presente sentencia debe de declararse enervada la acción, dado que el pago del IBI se produjo antes del juicio señalado, como consta en las actuaciones, siempre posible tal pronunciamiento dado que este tribunal de apelación tiene plena capacidad revisoria de lo actuado en la instancia.
CUARTO.- El pronunciamiento anterior sin duda alguna tiene efectos sobre la condena en costas impuesta en la primera instancia a la parte apelante, motivo por el que sí procede estimar el recurso de apelación interpuesto. La enervación habitualmente genera, como criterio general en sede de costas, la condena al pago de las mismas al arrendatario dado que éste ha usado de un derecho que la ley le concede pero ha incumplido sus obligaciones, dando lugar a la interposición de la demanda y a un gasto que el arrendador no está obligado a soportar. Sin embargo, en el presente caso, la enervación no determinará la condena en costas a ninguna de las partes en la primera instancia, pues como ya se señaló en el fundamento de derecho anterior, el propio arrendador apelante ha contribuido con su conducta de no presentar al cobro el recibo correspondiente, a la interposición de un procedimiento que sin duda puede calificarse como innecesario, dado que el arrendatario está al corriente en el pago de todas sus obligaciones y ha pagado el IBI sin protesta alguna, cuando le fue presentado, desde el año 2001, por lo que es difícil de entender que tampoco hubiese pagado la pequeña cantidad del IBI de 2006 si realmente hubiese sido presentado al cobro el recibo correspondiente.
QUINTO.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 L.E.C., en caso de estimación total o parcial del recurso de apelación, no se impondrán las costas de esta alzada a ninguna de las partes litigantes.
FALLAMOS
Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Juan Andrés Jiménez Muñoz, en nombre y representación de D. Juan María, contra la sentencia dictada en fecha 17 de julio de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Cartagena, en los autos de Juicio nº 567/07, debemos revocar y revocamos dicha resolución y por la presente se acuerda tener por enervada la acción de desahucio por D. Imanol, y todo ello sin expresa condena al pago de las costas ni en primera instancia ni en esta alzada.
Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, haciéndose saber que contra la misma no cabe recurso alguno y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación