RJ 1407

Fecha: 08/05/2007
Sección: 5ª - Cartagena
Ponente: Sr. Larrosa Amante
Fallo: Desestimatorio
Resumen: Arrendamientos Urbanos. Resolución.- Causas comunes.- Impago de la renta.- No debe estimarse.- Simple retraso en el pago.

ILTMOS. SRES.: D. JOSÉ MANUEL NICOLÁS MANZANARES, Presidente, D. MIGUEL ÁNGEL LARROSA AMANTE, D. MATÍAS M. SORIA FERNÁNDEZ-MAYORALAS, Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a ocho de mayo de dos mil siete.

     La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal nº 1044/06 –Rollo nº 162/07–, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cartagena entre las partes: como actor don J.C.B.M., representado por el Procurador don Francisco A. Bernal Segado y dirigido por el Letrado don Miguel Ángel Carrasco Martínez, y como demandado Dª M.I.B.L., representado por el Procurador don Gregorio Farinós Martí y dirigido por el Letrado don Miguel Roca Rubio. En esta alzada actúan como apelante don J.C.B.M., representado ante este Tribunal por el Procurador don Francisco A. Bernal Segado y como apelado Dª M.I.B.L. representado ante este Tribunal por el Procurador don Gregorio Farinós Martí. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.

ANTECEDENTES DE HECHO

     PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el nº 1044/04, se dictó sentencia con fecha 8 de noviembre de 2006, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: “Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Francisco A. Bernal Segado en nombre y representación de don J.C.B.M. debo absolver y absuelvo a Dª M.I.B.L. de todas las pretensiones deducidas en su contra. Sin expresa imposición de costas”.

     SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por don J.C.B.M. que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a Dª M.I.B.L. emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 162/07, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 8 de mayo de 2007 su votación y fallo.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

     PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por el actor contra la sentencia totalmente desestimatoria de la acción de desahucio por falta de pago ejercitada en la demanda iniciadora de este proceso. Considera el apelante que la orden de transferencia dada no justifica la voluntad de pagar si no existe saldo suficiente en la cuenta abierta, por lo que está acreditado que la demandada ha incumplido el pago de las mensualidades de mayo y septiembre de 2006, sin que un mero error del banco pueda afectar a los derechos del arrendador. Ha existido un incumplimiento reiterado en el pago de las rentas, que motivó una demanda de desahucio anterior, que justifica la estimación del recurso.

     Por la parte apelada se opone a dicha pretensión y solicita la íntegra confirmación de la sentencia apelada. En tal sentido defiende que la demanda de desahucio se circunscribió exclusivamente al impago del mes de mayo de 2006, por lo que todas las referencias a septiembre que se hacen son extemporáneas. Ha existido una evidente voluntad de pagar las rentas, tratándose de un mero error material del banco, por lo que no ha existido una voluntad deliberada de no pagar la renta. En todo caso en el mismo contrato el desahucio solo se autorizaba en el caso de un retraso reiterado en el pago de la rento y no en una simple mensualidad aislada que es lo que ha ocurrido en este caso.

     SEGUNDO.- El recurso de apelación interpuesto debe ser desestimado e íntegramente confirmada la acertada y ponderada sentencia recurrida. La primera cuestión que es preciso señalar es que el retraso en el pago del mes de septiembre de 2006 no puede ser tenido en cuenta, tal como destaca el apelado en su escrito de oposición, pues el objeto del proceso, quedó limitado a la mensualidad de mayo de 2006 exclusivamente. En tal sentido hay que destacar que la demanda se presentó con fecha 26 de septiembre de 2006, y está redactada con fecha 20 de septiembre del mismo año, lo que implica que a la fecha de presentación de la demanda y por tanto en dichas fechas ya habría vencido la mensualidad de septiembre (meses anticipados según el contrato), la parte apelante podía haber incluido en su reclamación dicho mes y sin embargo limitó la acción únicamente al mes de mayo. Este es el objeto del proceso y éste es únicamente el que debe tomarse en cuenta para resolver la acción ejercitada.

     Señalado lo anterior es preciso señalar a continuación que ni legal ni contractual ni jurisprudencialmente es posible estimar el recurso interpuesto. Comenzando por la jurisprudencia, es constante la doctrina de las Audiencias Provinciales en el sentido de que no es posible estimar el desahucio por el incumplimiento del pago de una sola mensualidad, pues en la mayor parte de los casos supone un simple retraso que no demuestra una voluntad de incumplimiento del pago de la obligación económica asumida por el arrendatario, y en otros, como el presente, en el que el retraso durante varios meses, con pagos de meses intermedios en forma ordinaria, no estamos en presencia de un acto de incumplimiento consciente, pues se han abonado rentas posteriores, sino de un error, imputable o no al arrendatario, pero que por sí solo no justifica la resolución del contrato de arrendamiento, de tal forma que el ejercicio de la acción por el arrendador sin haber realizado previamente ninguna reclamación extrajudicial es contrario a la buena fe que debe presidir todas las relaciones contractuales, tal como expresamente señalan los artículos 7.1 y 1258 del Código Civil. En tal sentido se pueden citar las SSAP de Las Palmas de 28 de abril de 2006, de La Rioja de 30 de junio de 2006, de Sevilla (2ª) de 20 de febrero de 2006 y la dictada por esta propia sección de fecha 2 de noviembre de 2004.

     TERCERO.- Legalmente tampoco es posible admitir la estimación del recurso de apelación. La acción de desahucio por falta de pago de la renta se entronca con la acción de resolución del contrato de arrendamiento prevista en el artículo 27.2.a) L.A.U., y supone una garantía para el arrendador de que no se va a mantener en la posesión de la finca al arrendatario incumplidor de sus obligaciones, entre las que se incluye, y con carácter principal, el pago de la renta del arrendamiento. No se puede olvidar la interpretación que de esta causa de resolución se da por la jurisprudencia, que siempre considera restrictiva la interpretación de cualquiera causa de resolución dada la vigencia fundamental del principio del respeto a los contratos y su obligatoriedad para las partes. Se ha venido señalando por la jurisprudencia que la resolución del contrato por falta de pago de al renta no es sino una modalidad de la categoría más amplia de la resolución por incumplimiento, en que siempre se ha exigido una cierta gravedad y trascendencia al incumplimiento para justificar la resolución de un contrato, no cabiendo que al amparo de la literalidad de la Ley se pretenda obtener un resultado a todas luces desproporcionado y contrario a la buena fe (S.T.S. de 27 de noviembre de 1992). Así, es doctrina reiterada (SS.T.S. de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991, y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte (S.T.S. de 4 de abril de 1990), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine. Este tipo de actuación tendría un perfecto encaje en la doctrina del fraude de ley del artículo 6.4 del Código Civil, pues el arrendador utiliza el impago de una mensualidad junto con la prohibición de enervar la acción derivada de la existencia de una enervación anterior (artículo 22.4.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) para obtener un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, esto es, la resolución de un contrato sin una causa que lo ampare. En el presente caso esta es la voluntad demostrada por el arrendador al interponer su demanda, visible no solo en centrar la misma en una sola mensualidad, sino también en no haber requerido ni comunicado extrajudicialmente al arrendatario el impago de dicho mes y ello a pesar de haber recibido los pagos siguientes al mismo de forma regular, buscando de propósito la existencia de una irreal causa de resolución en la que amparar su pretensión de recuperar la posesión de la finca. Por ello es correcta la apreciación realizada por el magistrado a quo de que no existe una voluntad real de incumplir la obligación de pago de la renta, sino un simple retraso derivado probablemente de un error de la entidad bancaria a la que se dio la orden de transferencia periódica (no consta en las actuaciones que la cuenta de la apelada careciese de fondos para el pago de la renta de mayo). Por el contrario los actos de la arrendataria justifican sobradamente su voluntad de pago, pues después del juicio de desahucio anterior emitió a su entidad bancaria una orden de transferencia periódica de la renta a la cuenta corriente del arrendador, lo que no es sino la expresión clara de una voluntad evidente de pago de sus obligaciones contractuales.

     CUARTO.- Finalmente, tampoco desde un punto de vista contractual es posible estimar la causa de desahucio pretendida. Ambas partes se rigen por el contrato de arrendamiento aportado como documento nº 2 de la demanda de fecha 16 de septiembre de 2003. Dicho contrato es obligatorio para ambas partes, de acuerdo con los artículos 1254, 1255, 1257 y 1258 del Código Civil, lo que implica que, de existir una cláusula contractual que haga referencia a las condiciones necesarias para el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de la renta, a la misma habrá que estar. En el presente caso, en la cláusula cuarta del contrato literalmente se señala que “Porque de no hacerlo así, el propietario, haciendo uso de las facultades de la L.A.U. interpondrá demanda ante el juzgado reclamando los alquileres pendientes, y en su caso desahucio por acumulación de débitos reiterados (el subrayado es nuestro)”. Ello implica que ambas partes pactaron que el ejercicio de la acción de desahucio solo es posible contractualmente en caso de acumulación de débitos reiterados, expresión esta que no solo por estar en plural, sino también por el uso el adjetivo reiterado, indica claramente que no es posible amparar en este contrato un desahucio basado en el incumplimiento del pago de una sola mensualidad, que era lo pretendido por el recurrente. En definitiva procede la íntegra desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia dictada en instancia.

     QUINTO.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

FALLAMOS

     Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Francisco A. Bernal Segado, en nombre y representación de don J.C.B.M., contra la sentencia dictada en fecha 8 de noviembre de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cartagena, en los autos de Juicio nº 1044/06, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la citada resolución y todo ello con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada.

     Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, haciéndose saber que contra la misma no cabe recurso alguno y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.