Alquiler de Vivienda

     El contrato no ha de tener una forma especial. De hecho, incluso puede ser un contrato verbal, si bien cualquiera de las partes puede requerir a la otra que se realice por escrito (muy aconsejable), en cuyo caso en él se tiene que hacer constar, como mínimo y según dice el artículo 37 de la Ley, la identidad de los contratantes, los datos de la localización de la finca que se alquila, la renta inicialmente pactada y aquellas otras cláusulas que las partes acuerden, como por ejemplo incluir en una cláusula la identificación específica de las personas que van a habitar en la vivienda (identificadas por nombre y apellidos, DNI o pasaporte, en su caso), etc.

     Existe la posibilidad de adquirir un “contrato-tipo”, de venta en estancos.

     También se puede celebrar el contrato ante Notario, mediante la otorgación de escritura pública, que luego podrá ser inscrita, a instancias del interesado, en el Registro de la Propiedad con el objeto de dar publicidad del arrendamiento a terceros. Esto puede ser de indudable interés para el arrendatario, aunque comporte unos gastos adicionales.

     Ejemplo de lo anterior es el siguiente: en contratos de duración pactada superior a cinco años puede darse la situación de que, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quede resuelto, por ejemplo, porque la casa estaba embargada y se ejecuta dicho embargo. En ese caso, la regla general es que se extinguirá el arrendamiento, con una excepción: si en el Registro de la Propiedad consta la existencia del contrato de arrendamiento (y éste está inscrito con fecha anterior a la inscripción del embargo), en cuyo caso el alquiler continuará por la duración pactada.

     En principio, la duración del arrendamiento se pacta libremente por las partes contratantes. Si en el contrato no se indica la misma, la Ley establece que se entenderá celebrado por 1 año.

Plazo mínimo

     No obstante lo anterior, la Ley establece un plazo de garantía de cinco años (art. 9). Eso significa que los contratos con duración pactada inferior a dicho plazo se prorrogan obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales, a voluntad del arrendatario, hasta llegar a los cinco años. No se prorrogará el contrato si el inquilino manifiesta al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.

Excepción:

     Sólo existe una excepción a lo explicado en el párrafo anterior, que se produce si el propietario-arrendador manifiesta expresamente en el contrato que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de los cinco años, para destinarla a ser su vivienda permanente. Sin embargo, en este caso, si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, el arrendador no ha ocupado la vivienda, ello permite al arrendatario exigir al arrendador:

• Que se le vuelva a alquilar la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, indemnizándole por los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto.

• Una indemnización por una cantidad igual al importe de la renta por los años que queden hasta completar cinco desde que se le obligó al desalojo.

     Una vez transcurrido el plazo de 5 años, si ninguna de las partes ha notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a la fecha en que se cumplan los referidos 5 años, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, hasta un máximo de tres años más. Durante estas prórrogas anuales el arrendatario podrá, mediante notificación al arrendador como mínimo con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, resolver el contrato.

     Hay que destacar que la Ley no concede esta facultad de resolver el contrato al arrendador, por lo que una vez prorrogado el mismo tras el transcurso de los cinco años iniciales, queda el arrendador a expensas de lo que decida el arrendatario al final de cada periodo anual.

     Durante el transcurso del plazo inicial o de cualquiera de las prórrogas el arrendatario no puede desistir del contrato –esto es, manifestar su voluntad de renunciar al mismo– o abandonar el inmueble sin dar más explicaciones. En este caso, la Ley prevé que, en caso de desistimiento o abandono, el arrendatario estará obligado a indemnizar al arrendador por los perjuicios que le cause.

Excepción:

     En los arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, el arrendatario podrá desistir del contrato siempre que hubieran transcurrido al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses (Artículo 11).

     Las partes tienen la posibilidad de pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización a favor del arrendador.

     La Ley determina en el Artículo 12 que el arrendamiento puede continuar en beneficio del cónyuge si el arrendatario, sin el consentimiento de su cónyuge, manifiesta su intención de no renovar el contrato o desistir del mismo, esto es, manifestar su voluntad de renunciar al contrato. En este caso, para que el contrato se prorrogue en beneficio del otro cónyuge (que no había suscrito el contrato), el arrendador tendrá derecho a exigir a este último que manifieste su voluntad de renovarlo, en un plazo máximo de 15 días.

     Si el arrendatario abandona la vivienda sin haber manifestado expresamente que su intención es desistir del contrato, o no renovarlo, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviva con él en ese momento, siempre que en el plazo de un mes desde dicho abandono, el cónyuge manifieste (por escrito) al arrendador su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato se extingue por falta de notificación, el cónyuge deberá pagar la renta generada hasta que devuelva la vivienda al arrendador.

     Lo explicado en este apartado es de aplicación también a las parejas de hecho, independientemente de su orientación sexual, siempre que se haya convivido con el arrendatario de forma permanente durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono del mismo, salvo que hubieran tenido hijos en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

     En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, la Ley en el Artículo 15 permite que el cónyuge que no suscribió el contrato de arrendamiento pueda continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando ésta le sea atribuida por convenio o sentencia judicial, sin que ello modifique la duración del contrato.

     El cónyuge deberá comunicar al arrendador, en el plazo de dos meses desde que se le notificó la resolución judicial correspondiente, que desea continuar en el uso de la vivienda. La comunicación al arrendador deberá ir acompañada de copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

     Teniendo en cuenta que la cesión de contratos significa que una de las partes del contrato (cedente) transmite a un tercero (cesionario) todos los derechos y obligaciones que para el cedente se derivan de dicho contrato. Sí, se puede ceder un contrato de arrendamiento, pero para ello es necesario que el arrendatario obtenga el consentimiento del arrendador, que debe ser prestado por escrito.

     Una vez producida la cesión, el cesionario (nuevo arrendatario) se subrogará en los derechos y obligaciones del arrendatario anterior